Imobiliário e Condominial

Imobiliário e Condominial

Decisões dos Tribunais superiores.

1 - Não pode o devedor dar o imóvel com garantia e depois alegar bem de família, decisão da 3 turma do STJ.

A Terceira Turma estabeleceu em maio entendimento de que não é permitido que o devedor ofereça como garantia um imóvel caracterizado como bem de família para depois alegar em juízo que essa garantia não encontra respaldo legal, solicitando sua exclusão e invocando a impossibilidade de alienação.

Segundo a relatora do recurso especial, ministra Nancy Andrighi, a questão da proteção indiscriminada do bem de família ganha novas luzes "quando confrontada com condutas que vão de encontro à própria ética e à boa-fé, que devem permear todas as relações negociais".

Nancy Andrighi lembrou que ninguém pode se beneficiar de sua própria torpeza, sendo inviável oferecer o bem em garantia para depois informar que tal garantia não encontra respaldo legal. A conduta, segundo a relatora, também não é aceitável devido à vedação ao comportamento contraditório, princípio do direito civil.

De acordo com a relatora, esse entendimento leva à conclusão de que, embora o bem de família seja impenhorável mesmo quando indicado à penhora pelo próprio devedor, a penhora não há de ser anulada "em caso de má-fé calcada em comportamentos contraditórios deste" (REsp 1.560.562).

Em um caso semelhante, a Quarta Turma também afastou a proteção legal conferida ao bem de família. O colegiado negou provimento ao recurso das proprietárias de um apartamento que invocavam a impenhorabilidade do bem de família oferecido em alienação fiduciária como garantia de empréstimo para empresa pertencente a uma das donas do imóvel. Para o colegiado, a regra da impenhorabilidade do bem de família não pode ser aplicada quando há violação do princípio da boa-fé objetiva.

"Não se admite a proteção irrestrita do bem de família se esse amparo significar o alijamento da garantia após o inadimplemento do débito, contrariando a ética e a boa-fé, indispensáveis em todas as relações negociais", afirmou o relator do recurso no STJ, ministro Luis Felipe Salomão (REsp 1.559.348). FONTE STJ.

Não pode morador com mensalidades atrasadas ser impedido de usar áreas comuns do condomínio, STJ.

O morador que esteja com as mensalidades do condomínio em atraso não pode ser impedido de usar as áreas comuns do prédio, como piscina, brinquedoteca, salão de festas ou elevadores.

O entendimento foi adotado pela Quarta Turma no mês de maio ao dar provimento ao recurso de uma proprietária de apartamento que estava impedida de usar as áreas comuns do condomínio por causa do não pagamento das cotas condominiais.

Por unanimidade, o colegiado considerou inválida a regra do regulamento interno que impedia o uso das áreas comuns em razão de inadimplência das taxas.

Segundo o ministro Luis Felipe Salomão – relator –, o condomínio não pode impor sanções que não estejam previstas em lei para constranger o devedor ao pagamento do débito. Ele disse que "não há dúvidas de que a inadimplência dos recorrentes vem gerando prejuízos ao condomínio", mas que o próprio Código Civil estabeleceu meios legais "específicos e rígidos" para a cobrança de dívidas, "sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino e demais moradores" (REsp 1.699.022).

Ainda sobre o tema condomínios, a Terceira Turma decidiu que o arrematante de imóvel em hasta pública – desde que conste do respectivo edital de praça a existência de ônus incidente sobre o bem – é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, mesmo que estas sejam anteriores à arrematação.

Em seu voto, o ministro relator, Paulo de Tarso Sanseverino, ressaltou que a Segunda Seção já enfrentou a questão da natureza jurídica da obrigação relativa a débitos condominiais, ocasião em que se firmou a tese de que tais despesas são de responsabilidade do proprietário da unidade imobiliária, ou de quem tenha posse, gozo ou fruição do imóvel, desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio.

"A obrigação de pagar a taxa condominial surge do liame entre uma pessoa e uma coisa – no caso, o imóvel arrematado. Logo, se o direito no qual se funda é transmitido, a obrigação o segue, seja qual for a forma de transferência", afirmou o relator (REsp 1.672.508). FONTE STJ.

Não pode o condomínio proibir a Presença de animais em condomínios, sem especificar, dar nomes.

A Terceira Turma decidiu que a convenção de condomínio residencial não pode proibir de forma genérica (ESPECIFICAÇÃO DOS ANIMAIS) a criação e a guarda de animais de qualquer espécie nas unidades autônomas quando o animal não apresentar risco à segurança, à higiene, à saúde e ao sossego dos demais moradores e dos frequentadores ocasionais do local.

Em seu voto, o relator do recurso, ministro Villas Bôas Cueva, destacou que a convenção condominial, como previsto nos artigos 1.332, 1.333 e 1.344 do Código Civil (CC) de 2002, representa o exercício da autonomia privada, regulando, em um rol exemplificativo, as relações entre os condôminos, a forma de administração, a competência das assembleias e outros aspectos, com vistas a manter a convivência harmônica.

Entretanto, o relator ressaltou que as limitações previstas nas convenções são passíveis de apreciação pelo Poder Judiciário sob o aspecto da legalidade e da necessidade do respeito à função social da propriedade, de acordo com o artigo 5º, XXII, da Constituição Federal.

O magistrado também apontou a previsão do artigo 19 da Lei 4.591/1964, de acordo com o qual o condômino tem o direito de "usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos" (REsp 1.783.076). FONTE STJ.

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